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    在德國購房流程介紹,這些法律知識您get了嗎?

    來自:

    房產投資

    2020/02/04 11:17:13發布

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      很多人對于國外的房產都有著很高的興致,尤其對于大國的房產更是尤為熱衷。如今德國異軍突起。所以今天我們就來說說德國購房流程!

    在德國購房流程介紹,這些法律知識您get了嗎?

      一、德國的土地登記冊

      土地登記冊上登記了每塊土地的法律狀態。它列出了土地現在和過去的所有人,以及任何第三人在土地上享有的權利,如財產負擔(encumbrances)、地役權、抵押權和土地債務(landcharges)。土地登記冊上記載的內容具有公信力,被推定為真實正確。

      二、房地產購買協議

      根據德國法的規定,與土地相關的協議需經公證人公證。具體而言,需要公證的除了房地產購買協議以外,還包括與房地產購買協議相關的文件(例如,在售后回租情況下的租賃合同)。公證人是由德國聯邦政府任命的受過專業法律培訓的官員,他們必須保證絕對公正。

      房地產購買協議通常由雙方當事人的律師起草,另外,公證人負有審查義務,公證人還應當向當事人雙方闡明如何辦理房地產登記。在房地產登記前,買方應當獨立進行房地產盡職調查,因為公證人在調查房地產所有權狀況時并不會同時調查房屋是否租賃、是否符合政府規劃、是否影響自然環境以及其他與所有權無關的事項。房地產買方顯然不愿意在未取得所有權的情況下支付價款。

      由于只有在土地登記冊上進行登記后才能取得所有權,實務中,除滿足房地產購買協議中規定的所有前提條件以外,當事人應當進行房地產預告登記,這樣買方才會支付價款。房地產預告登記是在土地登記冊上做出的一種登記,其目的在于保護買方對相關房地產未來的所有權。

      房地產預告登記通常需要幾天到幾周的時間,而所有權登記則長達數月之久。為避免買方逾期付款,協議中通常會規定在收到公證人的“付款通知書”(“F?lligkeitsmitteilung”)后一段時間(例如十個銀行工作日)內,買方應當支付價款。

      公證人應在付款通知書中確認,房地產購買協議中規定的所有前提條件均已具備,且買方未來的所有權已經得到了保障。房地產購買協議中規定的這段時間十分必要,買方可在此期間設立必要的擔保,以籌借資金。

      三、不動產上的擔保

      和房地產買方一樣,貸款人也不希望在房地產買方未提供任何擔保的情況下就向買方貸款。在德國登記的擔保權中,90%以上都是土地債務(“Grundschuld”)。土地債務比抵押(“Hypothek”)更受歡迎的原因是土地債務能被靈活適用,更能滿足貸款人的需求。

      房地產賣方在房地產購買協議中授權買方在房地產上設定土地債務或抵押,用以籌借購房資金。然后,買賣雙方向貸款銀行提供擔保。為了以防萬一,房地產賣方會在授權書中規定銀行應當直接向房地產賣方支付貸款。土地債務經合意及登記而設立。

      土地債務包括兩種:沒有證明文件的土地債務(“Buchgrundschuld”),以及簽發證明文件的土地債務(“Briefgrundschuld”)。實務中,簽發證明文件的土地債務更受歡迎,因為此種土地債務更易轉讓,從而為銀行提供了證券化的途徑。債權人可以通過司法拍賣(公開拍賣)或者取消(抵押品)贖回權的方式來強制執行其土地債務。

      四、資產轉讓中的公證費用、登記費用和地產購置稅

      1.公證費用和登記費用正如上文所述,房地產購買協議以及在房地產上設定土地債務均需要公證形式。公證費用根據《收費法》(“Kostenordnung”)進行計算,具體數額取決于房地產交易額的大小。此外,變更所有權以及設定第三人權利均需在土地登記冊上進行登記。而登記時也需要支付費用。

      根據我們的經驗,在商業性房地產轉讓時,登記費用約為房地產價款的0.5%,而公證費用通常占房地產價款的1.5%。然而,登記費用和公證費用在個案中常會發生巨大變化,因為它們是隨房地產標的額和土地債務額的遞減而遞減的。

      2.地產購置稅在德國轉讓不動產需要繳納地產購置稅(“Grunderwerbsteuer”),大多數聯邦州的地產購置稅稅率為3.5%,然而柏林從2007年1月1日起將稅率提升為4.5%。一般而言,當事人負有轉讓、出售或互易房地產的義務時,或實際轉讓房地產所有權時,均需要繳納地產購置稅。根據法律規定,房地產賣方和買方均有責任向稅務局繳納地產購置稅。然而在實務中,通常合同雙方會約定由買方繳納全部稅款。地產購置稅的稅基是房地產的對價(例如,土地和房屋的買價)。

      在德國不存在股權轉讓稅,但在轉讓擁有德國房地產的企業中一定比例的股票時,仍需要繳納地產購置稅。例如在房地產投資公司中,如果單個買方取得了公司95%或95%以上的股份,該買方應當繳納地產購置稅。在合伙企業中,如果在5年之內公司95%或95%以上的股份落入新的合伙人手中,則該合伙企業應當繳納地產購置稅。在上述情況下,地產購置稅的稅基是房地產(土地和房屋)的評估價值,評估價值根據德國《評估法》進行計算。

      3.租賃期限德國法規定租賃合同不得超過30年。實務中大多數的租賃合同都是5到15年的固定期限租賃合同,并可以通過行使選擇權來延長期限?;诤贤幎斯潭ㄆ谙?,便不可能提前終止租賃合同。僅在特殊情況下才可以提前終止租賃合同,例如租戶拖欠房租。

      4.房屋維修根據德國法的規定,房屋維修以及裝飾屬于房東的責任。然而,如果某租賃物僅由租戶單獨使用,那么通常也可以由該租戶承擔維修責任。合同中的一般條件和條款不能將維修屋頂和建筑結構的義務強加于租戶。這樣的租賃合同只能適用于特殊情況,在德國并不常見。

      5.運營成本根據德國法,如果租賃合同中沒有其他規定,那么租金為全包式租金,也就是說,租金包括所有運營成本。然而,通常租賃合同中會約定由租戶承擔一部分運營成本。例如,合同中可以約定租戶負有直接與供應商簽訂相應合同的義務,或者,房東可以轉嫁運營成本(例如,基于租戶個人消費需求而產生的運營成本,或者根據其他租戶承擔的運營成本確定該租戶承擔的運營成本)。由租戶承擔的運營成本應當在租賃合同中明確列出,或者,租賃合同可約定根據《運營成本條例》(“Betriebsverordnung”或“BetrKV”)來承擔運營成本,《運營成本條例》明確規定了通常的運營成本。

      五、公法規定公法為房地產目前以及將來的開發利用提供了準則。公法規范對房地產上建筑、設施的建造和運營規定了最重要的前提條件。公法規定可能會要求當事人,特別是房地產所有人對其房地產進行投資(如修繕等)。如果當事人違反公法規定,則可能需要承擔賠償責任。因此,在盡職調查中,應當評估相應的分區規劃,考慮到房地產未來的發展可能性。在使用、建造取得的房地產時,應當持有有效的建筑許可。在出售房地產時,相應的建筑許可以及房地產上所有的權利和義務將自動轉讓給新的房地產所有人。

      六,拘留法與移民

      購買房地產不能使來自外國的購買者以此為由獲得德國的居留許可。為管理其在德國的房地產或者監督其房地產投資,外國人可以根據德國《居留法》(“Aufenthaltsgesetz”)第6條通過簡易程序取得多次往返商務簽證,該簽證有效期最多為五年,前提條件是簽證持有人每半年內不會在德國逗留三個月以上。商業性投資者可以根據德國《雇傭條例》(“Besch?ftigungsverordnung”)通過簡易程序為其高管人員取得以工作為目的居留許可,而不需經德國聯邦勞工局事先同意。

      德國作為一個經濟大國,本國的房產也是十分受人歡迎的。德國購房流程我們就說到這里,如果您還想了解更多,可以閱覽我們的德國移民網!

      聲明:本文圖片來源于網絡

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