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    德國房產值得投資嗎?成功投資德國房地產的7個技巧

    來自:

    房產投資

    2022/08/22 04:20:50發布

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      德國房產值得投資嗎?房地產通常被認為是最安全的長期投資之一,由于德國的人口預計在未來幾年會增長,對出租物業的需求將保持強勁。這意味著從長遠來看,投資物業可以為投資者帶來額外的收入——它也很容易上手,當您尋找租戶時,您可以通過避免房地產經紀人費用和使用在線程序來節省大量資金為您做推廣。您可以查看許多提示,這些提示將幫助您做出更好的投資。

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      德國的大多數銀行都愿意為這些物品提供融資,因為它們通過租賃分期付款產生更多收入。為了使房產成為一項成功的投資,在您使用信譽良好的在線房地產門戶網站做出決定之前,應遵循某些策略和指南來選擇房產和融資方案。

      德國房產值得投資嗎?成功投資德國房地產的7個技巧

      無論您是首次購房者還是經驗豐富的投資者,在做出任何認真的投資決定之前,以下提示都值得考慮。

      1、確定房產的規模

      在涉足房地產之前,確保您擁有良好的財務基礎至關重要,因為這將有助于決定您是否可以出租公寓或多住宅單元。您選擇的房產主要取決于您能負擔得起和愿意花費的金額。

      根據您的居住身份,您可以通過購買出租抵押貸款支付高達100%的購買價格,因此您需要支付杜塞爾多夫高達12.07%的購買費用。當然,單間公寓需要的資金較少,但是,與投資多戶住宅相比,購買單間公寓提供的經濟回報更少。

      2、獲得正確的融資計劃

      如果您沒有足夠的資產來購買沒有抵押貸款的多戶住宅,那么投資多戶住宅并不總是那么容易。對于那些計劃購買多戶住宅或其他昂貴房產的人來說,這需要一個全面的財務計劃。例如,通貨膨脹的增加會導致貸款價值減少,或者抵押貸款利率的增加會導致借貸成本增加。

      在德國,大多數人傾向于將抵押貸款利率固定為10-20年,因此請務必提前比較您的選擇。一般來說,對住房貸款設置固定利率可能是有益的,因為這可以在利率上升的情況下提供穩定性。盡管我們目前受益于大約1.7%的低利率,但未來利率可能會再次上升。因此,在制定融資計劃時,不僅要根據今天的利率計算數字,還要考慮到未來至少2%的向上調整。

      3、找到正確的位置

      在選擇房產的位置時,您應該尋找一個靠近充足的基礎設施、各種交通方式、大學和學校以及迷人的市中心的地方。這意味著許多人都想住在該地區,這意味著您可能會獲得安全的租金收入。理想的位置應該是租金價值高、回報好的地方,但同時也會降低出租概率。房產的租金成本還會影響該地區在貨幣和社會方面的擴張方式。

      4、檢查物業是否有任何缺陷

      在購買之前徹底檢查房產是否有任何缺陷至關重要,以避免在路上進行任何昂貴的維修,尤其是房產的居住空間。在某些情況下,物業的建筑規劃可能與實際場地有很大不同。買家還應該考慮維護成本,因為它可能會增加總費用。下表描述了根據建筑物的年齡而發生的常見缺陷。

      長達10年:濕氣損壞、霉菌生長、石膏剝落、砌體沉降裂縫

      長達20年:門窗繪畫、樓梯和欄桿畫、紡織地板覆蓋物

      長達30年:管道和衛生、陽臺維修、鋅槽

      長達40年:供熱管網、電氣布線安裝、地板、屋頂更換

      物業的年齡并不總是反映建筑物的實際外觀和結構。與房地產專家一起參觀整棟建筑將有助于計算現代化和翻新成本。

      5、了解當地的租賃條件

      業主總是希望從租金收入中獲得合理的利潤。這意味著您的財產應始終被占用。為確保您獲得穩定的租金收入,業主應收集有關當地租金條件的信息。您應該查看與您正在考慮出租的房產相似的房產的出租趨勢,包括平均租金、收入、利率。如果同一地區的許多業主都提供免費月份等福利,那么您知道您應該尋找另一個社區。

      此外,您應該注意,自2015年以來,杜塞爾多夫已經開始實行租金降價,這意味著作為房東,最高租金是有上限的,您不能隨意增加租金。

      6、評估房產的真實成本

      購買房產的成本很高,不僅僅是因為房子的成本,而且還涉及額外的成本,例如房地產經紀人費、公證費和房產稅。

      要確定房產是否值得投資,您可以使用租金價值乘數。它等于購買價格除以年租金收入。例如,如果總的房產購買價格為250,000歐元,而您的租金收入為10,500歐元,那么租金價值乘數為24。這意味著您的收入將使您能夠在24年內收回房產購買價格。

      7、了解德國稅法

      之前了解德國房地產投資稅法至關重要,因為與其他國家相比,它們可能有很大不同。例如,出售房地產需要繳納德國個人或企業所得稅。如果您在出售德國房產時獲得收益,即使您不是德國稅務居民,如果您擁有該房產不到10年,您也有義務繳納德國資本利得稅。

      資本利得稅稅率與德國個人所得稅稅率相同。在計算應稅資本收益時,購置成本和改進成本可從售價中扣除。

      在嘗試投資房地產租賃市場時,您應該遵循許多策略和指導方針。上述提示涵蓋了您在決定將資金投入房地產投資之前應考慮的最關鍵點。

      聲明:本文圖片來源于網絡。

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